Yhteistyökumppanit

lauantai 15. huhtikuuta 2017

Omatoimirakentajan rakennusbudjetti

Herättääköhän mikään muu yksittäinen aihe niin suuria tunteita rakentamisen aikana kuin rakennusbudjetti? Vaikka kuinka hyvin sen suunnittelet, aina se tuppaa menemään poskelleen, enemmän tai vähemmän ja useimmiten kallistuen sinne lisäkulujen puolelle.


Kuinka monta kertaa ollemmekaan toistaneet lausetta "säästetään jossain muussa"... voin kertoa, niin ei tule käymmän, tai jos tulee, niin loppuviimein niitä "muualla säästämisiä" (eli budjetin ylityksiä) on enemmän kun budjetoitua halvemmalla ostettuja. Tämä on siis hyvä tiedostaa jo projektin alkumetreillä, lisää siis budjettiisi aina vähintään 10% extraa. Tuntuu paljolta, mutta usko pois, se kannattaa... tulet nukkumaan yösi paljon paremmin ja vältyt turhalta stressiltä ja mahdollisesti jopa saat talon, jossa sinun ei ole tarvinnut tehdä kompromisseja, ainakaan liian montaa.


Varsinkin jos rakennat ensimmäistä kertaa, tulet satavarmasti yllättymään kaikesta nippelistä ja nappelista jota et tiennyt tarvitsevasi. Huomaat, että lähi rautakauppa muuttuu toiseksi olohuoneeksi ja rakennuspalvelun myyjät ovat uusia bestiksiäsi. Projektin pyörähtäessä liikkeelle, joudutkin yllätykseksesi tekemään miljoona nopeaa päätöstä, et ehdi enää kilpailuttamaan ja otat sitä mitä nopeasti saat millä hinnalla vaan... ja mitä pidemmälle projetin etenee, et oikeastaan jaksa edes enää välittää, kunhan vaan jostain saa, nyt heti tai ihan viimeistään seuraavaksi aamuksi. Siksipä suosittelen aloittamaan matskujen ja työsuoritusten kilpailuttamisen ja toimittajavalinnat niin aikasin kun vaan mahdollista. Näin saat tarkennettua budjettia ja kerkeät tekemään korjaavia liikkeitä tarvittaessa vielä silloin kun talo on piirustuspöydällä.


Mikäli rahakirstu ei ole pohjaton, kannattaa suunnitteluvaiheessa moneen kertaan miettiä paljonko neliöitä taloon tarvitaan. Karkeasti käyttäisin 2000-2500 eur / m2 laskukaavaa. Eli sen puuttuvan kymppitonnin saa "helposti" säästettyä kun taloa kaventaa vaikka puoli metriä sivuilta.


Kaikesta hyvästä suunnittelusta, kilpailutuksista ja aiemmista kokemusksista huolimatta, mekään emme ole osanneet budjetoida kaikkea rivi riviltä. Osittain se jouhtuu kyllä myös siitä, että projektien edetessä budjetin seuranta on lipsunut ja kuitit on kirjattu vain epämääräiseen "muut" kategoriaan, no näitähän ei sitten osaa budjetoida myöskään seuraaviin taloihin, joten sillä rivillä mulla on ollut vakiona 20 000 eur. Sinne uppoaa työvaatteet, naulat, puutavarat, multasäkit, kuljetukset, roskat, sähkö ja vakuutukset ym.


Näiden hilpeiden faktojen lisäksi haluankin jakaa teille meidän budjettirivit, jos vaikka niistä olisi jollekkin apua :) Huomatkaa, tämä lista on omatoimirakentajan näkövinkkelistä, luonnollisesti urakat ja paketit pitävät paljon näistä sisällään.


Tällä kertaa toteutin sen niin, että...
- tein aluksi Talopeli ohjelmalla kustannusarvion ja laitoin sen max budjetiksi.
- siirsin vanhan talon toteumabudjetin rivit talopelin määrittämien kategorioiden alle (osa saatta olla kyllä ihan väärässä paikassa, mutta pääasia että lukee jossain :).
- sitten vaan täyttämään rivejä budjetoidulla / tarjouksella / tilatulla summalla rivi riviltä.  Listaa siivosin hieman, mutta kannattaa pilkkoa kaikki kohdat niin pieniksi kun pystyy, esim maksupostit, toimituserät ym.






TONTTI
tontti
varainsiirtovero
kaupanvahvistaja
lainan perustamiskulut
lainhuudatus
panttikirjat
erityisen oikeuden kirjaaminen
kiinteistövero 2017
RAKENNUTTAMINEN; Arkkitehti ja rakennesuunnittelu, LVIS-suunnittelu, projektin johto ja valvonta, katselmukset, rakennuslupa- ym. maksut, LVIS-ym. liittymismaksut, raknnusaikainen korko

sähköinen karttapaketti
arkkitehtisuunnittelu
pääsuunnittelu
LVI suunnittelu
rakennesuunnittelu
sähkösuunnittelu
Pihasuunnittelu
Vastaava mestari 
Tulosteet
maanmittaus, kaupunki (kulmat ja korko)
nurkkapisteiden taltiointi ja uudelleen merkinnät (sorapedin ja anturan päälle)
rakennuslupa 
pohjatutkimus ja pintavaaitus
energiaselvitys rakennuslupaan
energiaselvityksen toteuman päivitys ennen muuttotarkastusta
tiiveysmittaus
HSY liittymät; vesi, jätevesi, hulevesi
Sähköliittymä
kupari tai kuituvaraus
lainan korot
MAA- JA POHJARAKENNUS; Raivaus ja maankaivu, louhinta, salojat ja kaivot, täyttö ja tiivistys,Rakennusalueen pintarakenteet, ulkovarusteet, aidat ja telineet

vanhan talon purku ja puiden kaato 
   Vanhan talon piirustuskopiot
   Asbestikartoitus
   naapurilista + lainhuuto + kartat
   Purkulupa
   Talon purku
   maisematyölupa puidenkaatoon
Raivaus ja maankaivu
KVV vastaava, ulkopuoliset työt
putkiliitos (sis. kaivuuluvan)
ajopihan pohjat
kaivot, putket, styroksit, suodatinkangas ym. ulkopuolen KVV töihin 
louhinta
tärinämittaukset ja katselmukset, myös mahdolliset jälkitarkastukset
muut maatyöt, maan poisvienti ja sepelit
sepelit sisätäyttöihin
sepelit ulkotäyttöihin
Piha
muurikivet 
betonit muuriin
multa, kivituhka, sepeli, kuorikate 
maatyöt koneella
terassilaudat
aidat
kuntta
havukasvit
asfaltointi
PERUSTUKSET JA ULKOPUOLUOLISET RAKENTEET; Anturat, perusmuurit ja pilarit, ontelot, ulkopuoliset rakenteet

RUNKORAKENTEET: Ulkoseinät, kantavat väliseinät ja pilarit, laatat ja palkit, portaat, ulkotasot ja katokset, Yläpohja ja vesikattorakenteet, ruoteet ja koolaukset, aluskatteet, otsa-, räystäs- ja aluslaudat
 
antura
Lammi  harkot 
Lammi kuljetukset    
harjateräkset
valu perustuksiin
seinä valut
lattiavalu alakerta
lattiavalu yläkerta
ontelot ja petra palkki
teräspalkit
teräspalkkien hitsaus
vanerit ja muut puutavarat koolauksia varten
SPU eristeet
Bitumit katolle
konesaumattu peltikatto
otsalaudoitus
elementtiporras sisälle
nosto porraselementille
porras- ja tasokaiteet (lasit ja profiilit)
Bitumimies, sisältää huovan 
palkatut apumiehet
timanttiporaus
Sisääntulon katos
terassin katos
TÄYDENTÄVÄT RAKENTEET; Ikkunat, ulko- ja sisäovet, räystäskourut ja syöksytorvet, läpiviennit, pellitykset ja tiivistykset, hormit ja kanavat, tulisijat ja piiput

ikkunat + kuljetus
ikkuna-asennus 
ulko-ovet
ulko-ovien asennus
ulko-ovien lukot ja painikkeet
autotallin ovi + asennus
seinien väriset sisäovet ja peitelistat
sisäovien kahvat ja wc lukot
kourut ja syöksyt
ikkunapellit, ovien riisipellit ja terassin pellit
piippu + asennus
takka + asennus
kiuas + ohjauskeskus
piipun pellitys
tikkaat, lumiesteet, kulkusillat, läpiviennit katolle
PINTARAKENTEET; Vesikate, sisäseinien ja sisäkattojen pinnoitteet, lattioiden pinnoitteet, ulkoseinien pintamateriaalit

märkätilojen laatoitus
laatat
Sisätasoitukset ja maalaukset (seinät, katot, märkätilojen tasoitus
sisämaalit
laatat,vedeneristeet, laastit, sauma-aineet, silikonit, kaivojen kannet, kulmalistat 
Saunan lauteet 
katto ja seinäpanelit märkätiloihin
sisäportaiden askelmat
rappaus
KALUSTEET, VARUSTEET JA LAITTEET; Keittiön ja kodinhoitohuoneen kalusteet ja laitteet, muiden tilojen kalusteet, varusteet ja laitteet

Keittiö 
kodinkoneet ja liesituuletin
kivitaso 
khh
vaatehuoneiden kiintokalusteet
kylppärien kiintokalusteet 
suihkuseinä
keittiön välitilan lasi
peilit  
saunaosaston lasiseinät 
KONETEKNISET LAITTEET JA TYÖT; Lämmönkehitys ja -jakelu, lämpö- vesi ja viemärilaitteet, ilmanvaihto, sähkö, valaisuts ja tekniset erityisjärjestelmät

Sähkökaapin asennus + kaappi
sähkökeskuksen siirto + liittymän kk maksu
Sähköurakka 
kiskot ja spotit
muut sisävalaisimet 
ulko valaisimet + numerovalo
antenni + datarasia-asennukset
keskuspölynimuri sis putkipaketin
LVI urakka 
Maalämpö, porakaivo, lattialämmitys ja viilennys
WC altaat
pöntöt ja hanat
Kuivauspatterit  x3
TYÖMAANKÄYTTÖ- JA YHTEISKUSTANNUKSET: Vastaava työnjohtaja, urakkasuoritusten ja materiaalien hankintatehtävät, hallinto,vartiointi,työmaakoppi,työvälineet,koneet,työnaik. LVIS-työt ja energ.kulutus, kuljetukset, turvallisuus, vakuutukset

koneet ja laitteet
kulmaohjurit
telinevuokra
telineiden kuljetukset
imukuppivuokra ikkuna-asennuksiin
rakennuskuivain
sähkölasku 
vesilasku
jätteet
valvontakamera + käyttökulut
kotivakuutus
nostot ja muut kuljetukset
harkkonostot telineille 
harkkonostot telineille
välipohjan ontelonosto
porrasnosto + harkkoja + telineet
harkkonostot telineille
yläpohjan ontelonostot 
kattoeristeiden nosto
ikkunanosto + kattopeltien nosto
Sekalaiset käteiskuitit
K rauta ym 
työvaatteet
SISUSTAMINEN
huonekalut
verhot
matot
terassikalusteet
MYYNTIIN (työkalut mitä ei rakentamisen jälkeen tarvita)
raksapaku
kulmaohjurit  

Lisäilkää kommentteihin teidän mielestänne hyödyllisiä rivejä jotka minun listalta puuttuivat. 






4 kommenttia:

  1. Todella hyvä postaus. Toki lista on juuri Teidän talon rakennusprojektin mukainen eli ei ole suoraan yleistettävissä kaikilta osin.

    -Rakennuttaminen: sijaintikatselmus (esim. meille tulee vasta myöhemmin kuin antura) ja hintaa yli 2 te, samoin paikan merkintä kun oli normia enemmän kulmia oli 1 t eli nuo pamahtaa vielä rakennusluvan päälle.

    -KALUSTEET, VARUSTEET JA LAITTEET; eteisen kalusteet, kurasyöppö..?

    -roskis (rakentamisen aikainen, käykö sama lopulliseksikin; vuokrapönttö/oma), roskakatos (ei välttämätön), postilaatikko

    -portaiden kaiteet , porrasaukon kaiteet (tarvitseeko rakentamisen ajaksi väliaikaiset, maksaako vai saako jostain ilmaiseksi)

    koneet ja laitteet: vuokraus/osto esim. tärytin, levyhissi tms. laitteet

    Rakentamisen aikana voi tulla vaiheita, että pitää suojata pintoja ja niihin tarvittavat tavarat maksaa myös mutta sinulla onkin hyvä muut laari :)


    Myyntiin: heti kaikki mitä jää yli esim. raksakimppa toriin.

    VastaaPoista
  2. Tosi hyvä lista taas, nyt omaa budjettia tarkentamaan! Rakennuttajan pitää lisätä tuohon varustettu raksakoppi työntekijöille, ja jopa bajamaja jos ei ole lähellä bensa-asemaa tms. Talkovakuutuskin tuli otettua, jos vaikka saisi välillä vähän apua suvulta tms.
    Meillä projektipäällikkö ottaa rautakauppatavaran isoina kuormina eli eka lasti sisältää 5000€ edestä kilpailutettua tavaraa. Mutta pitää tosiaan olla se tietämys mitä tarvikkeita seuraavien kk:n aikana tarvitaan, itselle lista oli pääosin ahaa-elämyksiä aiheuttava :-)
    Ja todellakin, se 50 cm lisää talon leveydessä ei tosiaankaan ole ilmaisia neliöitä vaan kyllä ne lisäneliöt vaan maksaa ihan saman verran kuin ne jo suunnitellutkin. Neliöt, neliöt, neliöt, vaikea oli pitää pää kylmänä niiden kanssa kun olisi halunnut joka suunnasta vähän laajentaa huoneita...

    VastaaPoista
  3. Hyvä lista - ja erityisen hyvää tuo "pelivaran" korostaminen, eli siis tuo "lisää siis budjettiisi aina vähintään 10% extraa."

    Sen lisäksi lisää arkitodellisuutta:
    Itsekään en rakentamisestani lopulta ilman juristin apua selvinnyt, en vaikka tein melkein kaiken ihan itse ja oman metsän puista, ja käytin vain työni kautta jo valmiiksi tuttuja urakoitsijoita (joista tiesin, että hommat sujuu ja lopputulos on hyvää). Eikä niistä mitään reklamoitavaa sitten ollutkaan.

    Mutta pieniä muita murheita oli, ja kun lukee muiden rakentajien blogeja, niin talon valmistuessa tai joskus jo matkan varrellakin reklamoitavaa kertyy vaikka kuinka paljon.

    Jos silloin ei puhumalla selviä, silloin tarvitaan asianajaja apuun ja jos rahaa sellaisen palkkaamiseen ei ole, silloin rakentaja kärsii menetykset ja vahingot itse.

    Eli viimeiselle riville pelivaran lisäksi tarvitaan myös 5-10 tonnia juristipalkkioihin. Jos juristia ei tontille tarvita, kyllä se rahaa kuluu kuitenkin jossain. Ja jos ei kulu - sitten se on puhdasta säästöä... :-)

    VastaaPoista
  4. Lisään vielä, että itse budjetoin rakentamiseen alkaessani eurojen lisäksi myös omat työtunnit. Euromääräinen budjetti ylittyi 10%, mutta työtuntibudjetti" ylittyi huimat 100%. Eli rakentaminen on melkoinen "aikavaras", jossa aikaa saa kyllä kulumaan... Tai sitä vaan menee.

    Nyt kun itse olen rakentamisen loppusuoralla (pihat vielä kuntoon ja sen jälkeen lopputarkastus), niin tähän mennessä 241m2 puutalo kellarilla on niellyt euroja 568790,99€ - jos hintaan sisällytetään myös 105 tonnin tontti. Ilman tontin kustannusta kulut ovat 463790,99€ eli.

    Neliöhinnoiksi muutettuna vastaavat luvut ovat 2360€/m2 tai ilman tonttia 1924€/m2.

    Jos sitten katson millä hintaa tässä meidän alueella uudehkoja taloja nyt myydään tällä kohtaa Vantaata, niin aika samoissa luvuissa mennään.

    Tietysti itse rakentaen välttyy yllätyksiltä, oppii rakentamisesta ja oppii uutta - ja saa juuri sellaisen talon mitä itse haluaa. Mutta näin jälkeenpäin katsottuna - ostamalla muutaman vuoden vanhan ja melkein uuden talon olisin kyllä päässyt aika paljon helpommalla... :-)

    VastaaPoista